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額外新聞=捷運環狀線第一階段預計明年底完工驗收，房仲業統計實價資料，沿線14個站，去年僅有一站房價撐住，其他均下跌，其中又以鄰近工業區的兩個站區跌幅較重。根據永慶房產統計，唯一上漲的是板新站，去年均價一坪41.6萬元，較2015年一坪小漲1.9萬、4.8%。跌最重的是橋和站，跌幅逾一成，新北產業園區站下跌9.7%，跌幅次深。永慶房產經理謝志傑表示，近年房市低迷，房價不斷修正，也打破捷運不敗的神話。不過捷運站擁有交通優勢，尤其環狀線串聯新莊、板橋、中和及新店，轉乘也方便，在房價修正後，通勤族反而可逢低入場。永慶統計，環狀線第一階段，去年以位於板橋板新路、中山路口的板新站，周邊房價最抗跌，去年平均單價41.6萬/坪，較2015年小漲4.8%，是第一階段唯一上漲站區。謝志傑分析，板新站和四鐵共構的板橋站，一站之隔，鄰近板橋新板特區及埔墘商圈，周邊生活機能完整，讓該站房價抗跌高人一等，交易量也名列環狀線前三名。環狀線沿線熱門站區，包括大坪林站、景安站、板橋站、幸福站等，近二年房價都下跌，不過跌幅不大，都在5%內。橋和站、新北產業園區站均價下跌較深，主要是鄰近工業區，環境，產品差異性大，低價物件交易較多時即會讓均價呈現明顯下滑。
額外新聞【文●王柔雅】房市交易量連年下跌，2016年住宅成交量跌破28年來的新低點，房仲業爆發一連串倒店潮、兵敗如山倒，但此時卻有人奔走全台開班授課，當起房仲救星搶救業績。他是馬到成功生活行銷公司執行長馬先右，全台灣房仲業1/10的加盟門市，都上過他的課。2011年至今，馬先右累積學員數超過5萬人次，橫跨12大房仲品牌，近2年還西進中國，幫北京最大的北京鏈家地產教課，單堂課學員就高達上千人。馬先右入行當房仲的第3年，就拿下永慶房屋全公司業績總冠軍，1997年還拿下房仲業最高榮譽金仲獎冠軍。近年經濟不振、百業蕭條，《哈佛商業評論》即指出，業務員常用的強迫行銷術，將不再管用，反之，得改採「低壓推銷」。讀懂自家官網in服務名人等皆能引起話題要成功，第一招就是要勤勞，但從何處開始？馬先右回答：「先讀懂你的公司。」歷經長達18年的實戰經驗，他發現顧客最常問的問題，就藏在一般人最易忽略卻最易取得的公司官網裡。例如，把公司的成立時間、擅長經營哪些商圈、曾服務過的名人客戶，鉅細靡遺的說明，目的是為表江湖地位，進而建立客戶信任，證明自己有能力接手服務。而房仲網常見的「店長推薦」、「降價物件」、「稀有釋出」等標記，通常是性價比高或鮮少釋出的名宅，也是顧客最容易好奇的個案，很適合引起話題，乘勢了解顧客需求。房市慘澹，卻有人在馬先右（中）指導下業績創新高，連加盟店霸主、區域冠軍店如「店面王」、「南崁王」都來找他，可說是房仲界天王助攻器。(攝影者．郭涵羚)聽顧客需求in從談話找線索，忌滔滔不絕「不用主動推銷，但當客戶問你，一定要立刻就能回答，」馬先右認為，理性消費者在購買前，多半對產品已有既定想法，過度行銷容易招致厭惡，最常見的是，顧客一透露喜好，業務員就強硬推銷，「客戶一旦覺得有壓迫感，就會排斥。」爭取到拜訪機會，切忌滔滔不絕的說，而是要先聽，探詢出顧客「最在意的需求」，馬先右指出，顧客談話內容中，隱藏許多「線索」，也是接下來該強化的對話主軸。服務留餘溫in平時常問候，需要時都在「一個成功的業務，要能建立個人品牌，」馬先右表示，理性、高價產品銷售，打的是馬拉松戰，需求不一定會發生接觸客戶的當下，因此得讓顧客隨時都找得到你。顧客生日、重要節日如春節、端午節等，保持「一年七卡」的節慶問候，但這階段的聯繫，只是為了保持「服務餘溫」，切忌帶有太高的目的性，除非顧客問起，不須談及公務。建議有所本in務實提供市價等數據參考越是高價產品，越需要花時間仔細斟酌，例如購屋考慮時間，動輒1、2年，馬先右表示，這時業務員要把自己當顧問、而非業務，「建議客戶要有所本，」例如依據實價登錄、目前市價、近期成交行情，提出建議價格；或購買高價車款，則提出附加配備、贈品的價格，實際計算出最終售價。「如果我是你的話……，」「之前成交的價格是……，你參考看看，」馬先右建議，業務員可以嘗試多加運用以客戶為主角的說法，表明輔佐成交的角色。成功的業務員，都有獨到的方法，在理性消費的當代，當銷售人員能長線布局、讀懂顧客需求、量身訂做銷售策略，就有機會打動你的理性客戶，賣出你的高價產品。的地區之一，而他們有很多人為了省錢合租房子。
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額外新聞預售房市買氣近來略有回溫，不過，市調統計，北台灣三年前推出的建案，迄今還有四成、2.3萬戶還沒賣掉，累計近三年北台灣餘屋達7.8萬戶，依目前去化速度，保守估計至少三年才能消化。房仲業建議想揀便宜的購屋人多注意建商手上餘屋，在建商積極出清下，預料會有較大讓利空間。上市建商名軒開發總經理李木鐸日前受訪就表示，名軒手上有40多億成屋待銷售，為加速去化，建案平均會讓利5%~8%。住展雜誌統計2016年北台灣新推案銷售情況，全年新推4.2萬戶，但僅售出1.2萬餘戶，剩餘近3萬戶，平均銷售率不到三成，創歷史新低。房市自2014年明顯由多轉空，以近三年來看，2014年共推出5.9萬戶，賣了三年，迄今仍有近四成、2.3萬戶無法賣掉。2015年建商減量，推案降至4.5萬戶，但截至去年底仍有超過一半、2.4萬戶滯銷。住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年新屋市場全年僅去化1萬2000多戶，今年預估在建商調整產品、開價平實下，買氣會提升，但即使去化速度增一倍，依目前餘屋庫存量，也得三年才能消化。他說，過去三年建商沒賣掉的餘屋，大多是景氣好時所做規畫，其中不少是大坪數、公設多的產品。這類住宅，景氣好時很好賣，目前買方以實用、平價，自住為主，如果不降價，想順利去化不易。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，儘管買氣差，但上市建商為了業績，仍持續推案，除了規畫調整，以二、三房為主，在價格上也多有讓步。對建商來說，目前手上餘屋，不僅得面對其他餘屋賣壓，也面對新案的競爭，恐怕賣得越晚、套得越深。預料這類產品未來會出現較明顯降價，以加快銷售速度
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▲過勞會影響人類的反應與判斷能力，容易造成工作或生活上的失誤。（圖／路透社／示意圖）
文／藍弋丰
蝶戀花遊覽車翻覆，創下我國公路史上最慘重的傷亡事故。事後創辦人周比蒼的一句「人為財死，鳥為食亡」，讓受難者家屬與社會大眾全都氣炸。事實上，他的這句評論，恐怕更適用於他自己。
就在事件發生的當晚，周比蒼自己也在公司的另一輛車上。媒體報導，今年春節期間因為司機調度吃緊，一把年紀又曾經中風的周比蒼不僅沒休假、年夜飯也不吃，親自出馬擔任駕駛出車，而且開得比誰都快。後車跟不上時，他還要求司機闖紅燈，說罰單他會付。
這種只顧趕路，無視交通安全的「94狂」心態經營公司，發生重大意外也是遲早的事。除了旗下司機與所載乘客都有生命危險，連周比蒼自己也天天與死神搏命。結果，「人為財死」，卻只收一個人850塊的微薄費用。
周比蒼最初以一部遊覽車靠行他人起家，憑著就是這股不眠不休的狠勁。拚著做別人做不來、不敢做的事，靠著「勤能補拙」、「愛拚才會贏」的意念，開發出司機會累得半死的一日遊行程，收費卻比別人便宜、時間控制也比別人好。幾年前，還有網路推薦蝶戀花既便宜又能嚴格要求品質，不但準時往返，還不會隨意丟包客人等，又說周比蒼就是如此堅持才能「生意做長久」。講了老半天，什麼優點都有，唯獨安全咧？
安全相關的行業，絕對不允許「勤能補拙」、「愛拚才會贏」。過勞會嚴重影響人類的反應與判斷能力，進而嚴重危害安全。這是無數實證所得來的血淚教訓。最著名的案例，就是2009年，美國大陸航空旗下國內通勤品牌大陸聯運，旗下的柯爾根航空3407航班，所發生的慘痛空難。
柯爾根航空3407航班，為龐巴迪Dash 8雙渦輪螺旋槳飛機，專飛區域航線。這架客機飛行到一半，突然一頭往下栽入民房，機上49人含機組員在內全數喪命，民房中還有1人陪葬。事故發生後，調查原因時竟發現起因極其離譜，尤其正、副駕駛幾乎可說是表現荒謬。
當時，兩人先是放任飛行速度過低，而儀錶板早就出現的警告也沒注意，直到引發失速「震桿警報」，也就是當飛機偵測到速度太低可能失速時，會發出警報聲並自動震動操作桿，警告機師必須立即緊急處理。該航班在「震桿警報」發生當下，其實尚未真正失速，但兩人一陣慌亂後，開始出現荒腔走板的處理。
事實上飛機瀕臨失速時，本應壓低機頭，讓飛機往下飛，以高度換取增加空速，而飛機也配有自動推桿裝置，當失速時會自動壓低機頭。但沒想到，機長卻做出完全相反的動作，硬是手動拉高機頭，導致速度更低；同時，副機師還把襟翼關閉，使得機翼的升力更小。於是，飛機立即失速，直直往下栽。
正、副駕駛為何會做出如此不可思議的自殺舉動？調查後很快發現，其實兩人都有嚴重的過勞情況。由於區域航線給付的薪資過低，機組員為了省錢無法入住機場附近的旅館，所以機長只能擠在休息室的沙發上補眠，副機師則搭長途「便機」擠在貨機內通勤上班。因為兩人都沒有得到充分的休息，黑盒子也錄到兩人在機上大打呵欠，乃至於迷糊之中「震桿警報」突然響起時，會發生錯亂的處理。
沙鹿房屋二胎▲2009年2月，美國科爾根航空3407號班機自紐約洲水牛城上空墜毀，事故起因為正副機師過勞操作失誤所導致。（飛機操作失誤模擬影片取自Youtube）
3407航班慘劇外，還有無數其他事件皆說明人類過勞時，連最簡單的事都會出錯，甚至該做的事都會搞相反。若身為像駕駛這類攸關安全的工作，不免要出人命，即使其他與人身安全沒有直接相關的工作，過勞也一樣不妙。因為當判斷力喪失，就會頻頻出錯，小則讓產品出現瑕疵，大則造成公關危機。
任何一家企業的主管或高層，只要了解這基本人類生理學常識，必定不准許員工過勞上班。因為，上班時數照算還得付薪水，卻可能毫無貢獻反而製造無數麻煩，神岡房屋二胎導致其他人得花更多時間來幫這些錯誤善後。
就算是考試也一樣。台灣有無數學子迷信「焚膏繼晷」、「懸梁刺股」，不睡覺拚命念書，成績卻總是輸給懶懶散散，累了就呼呼大睡的「天才」同學，於是怨恨人生不公平，為何有人就是比自己聰明幾百倍。事實上，並非「天才」同學真的特別天才，只不過因為人類要形成良好結構的長期記憶，關鍵正是充足睡眠，呼呼大睡的同學讀不完，但都成為長期的記憶；焚膏繼晷的同學睡眠不足，讀多少忘多少，結果「勤只會更拙」。
即便如此，許多台灣人仍不斷歌頌「勤能補拙」、「愛拚才會贏」的觀念，就連電視廣告推陳出新的提神產品，幾十年來也一直洗腦台灣民眾：只要「你累了嗎？」的時候，不是趕緊休息補充睡眠，而是「喝了再上！」妄想靠提神產品補足透支的體力，激發出「明啊早的氣力」，還覺得這是「福氣啦！」
這樣的社會，怪不得周比蒼的經營模式備受肯定。因為從最初只有自己的一輛車，規模擴大到擁有16輛車，周比蒼都是把自己拚死命的經營方式複製到其他司機身上，且全力開發低價市場，市占率竟達1％。可是當無數消費者都覺得「俗又大碗」之際，卻從沒想過其中的安全問題。就連豐原房屋二胎攸關性命的醫院之中，也有部分醫界大老缺乏基本神經生理學知識，妄言要訓練「過勞下的反應」，逼迫基層醫護過勞，不把病人的性命當一回事。
連命都不顧，那在其他與安全沒有直接相關的領域就更不用說了。但是，這些數不清的老闆、主管與員工們，卻不知這種做法其實是在殘害公司的生產力。以文字工作者來說，許多人都有經驗，熬夜10小時想出的文案差到極點，不如睡飽8小時後，10分鐘內就能寫出曠世名句。
▲睡眠不足無論開車或操作機械設備都有一定的危險。（圖／達志／示意圖）潭子房屋二胎
蝶戀花事故的慘痛教訓，讓交通部開始檢討相關措施，但這起悲劇給我們的教訓，遠不止交通安全。過去無數台灣中小企業就像周比蒼一樣，靠著「愛拚才會贏」的理念，日也拚、夜也拚，三過家門而不入、胼手胝足的開創出「錢淹腳目」的台灣榮景。然而，生命比生計重要，不要命的模式無法永續經營。過去台灣人「爛命一條，拚死算了」的想法，如今已成產業、經濟、社會更進一步發展的絆腳石。
是該認清「勤只會更拙」，脫離「人為財死」詛咒的時候了。
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●藍弋丰，台大醫學系畢業，現任科技新報數位內容行銷總監，以上言論不代表本報立場。88 論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor88@ettoday.net
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